据新华社报道，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）近日印发，一条“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”引发热议。

“出门就是道路小孩会不会不安全？小区安全性如何保障？停车问题如何解决？物业如何管理？”诸如此类问题层出不穷。首先现弄懂中央为何要“拆围墙”?

现状： 封闭的院落把城市割裂开

何谓街区制？它实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于，能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。据了解，在西方国家，城市通常采用街区制。

与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式，大马路、大广场、大社区，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元。

对策：

拆围墙 建设城市“毛细血管”

那么，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

案例：

成都已开展“小街区”试验

今年1月，四川就已提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

作 为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右； 道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制“，目前成都有9个小街区示范片区。

如此看来，开放式小区并不是一个新鲜概念，在全国某地都早已有试点，但有了政策所向，那么小区”拆围墙“是大势所趋，但是不封闭小区问题还是层出不穷，其中安全和环境两大问题亟待解决。

环境问题如何解决?

粪便满地噪音不断，睡都睡不着

早在20多年前，青岛的八大湖小区建成的就是开放式小区。该小区楼间距很大，相邻的两栋楼间距最宽可达30米以上。为 了方便居民出入，小区主干道太湖路上还设了公交车站。但是，随着私家车保有量逐年增多，小区道路已经拥挤起来。22日下午，记者在太湖路上看到，马路边上 虽然有禁停标志，但还是停了不少车，只要有公交车辆进出车站，路上的私家车就要停车等待。因为路两侧都停上了车，这条道路最窄时只能允许一辆车通过。

“住这个小区视野好、采光好，交通也比较方便。”五年前张鹏从这个小区搬离，他曾经比较中意小区的环境，但住久了还是没习惯。 “什么人都能随意进出，尤其是小区有个八大湖公园，周边养狗的人都来遛狗，人行道上宠物狗的粪便随处可见。”

与张鹏相反，济南市民田心(化名)最近刚从一封闭式小区搬入省体对面一开放式小区。“中午睡觉时各种噪音层出不穷，车辆鸣笛声，甚至还有鸡叫。经常很久才能睡一会儿，比以前差远了。”

田心正在准备安装隔音窗户，看看噪声能否消除。”“如果有封闭和开放式小区的各一套房子供我选择，我肯定还是选择封闭式小区的房子。”张鹏和田心几乎都说了同样的话，如果生活环境无法保证，谁还选择开放式小区?

安全谁来保证?

住开放式小区，半夜醉汉砸门

市民更喜欢开放式小区还是封闭式小区，或许从房价也可以看出一二。在济南市棋盘街附近，21世纪不动产一位工作人员告诉本报记者，“在棋盘街附近，老房子、封闭式的单位宿舍，价格在每平13000元左右，开放式的便宜一两千元，安全是一个原因。”

曾在棋盘小区住过的张强(化名)告诉记者，“安全真是一大问题，曾有醉汉半夜砸我家的门，太可怕了。如果你有孩子你就会知道的，孩子安全是个很大的问题。”

据济南市天桥区公安分局刑警三中队副中队长陈国华介绍，因为开放式小区外来人口多，居民流动性大，带来的治安、停车问题确实比封闭小区多。“从办案经 验来看，开放式小区案件的发生率是封闭小区的两倍还多。”他表示，这些案件主要集中在盗窃、抢劫等方面。“开放式小区偷电动车电瓶，砸汽车玻璃的事情格外 多。”

因为开放式小区没有固定停车位，争抢车位以及车辆刮擦的概率大大增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。在青岛八大湖小区住过的张鹏透露，因为小区正规 停车位很少，他的车刚买了一个星期，经常被社会人员随意索要停车费，“如果不交，我的车就会被放气。”“如果小区放开，治安问题首当其冲，只有保证最起码 的安全，居民才会有开放意愿。”陈国华说。

当然，除了已经显露的问题，不封闭小区也有自己的优势。

居住

交通便利了，购物更方便

“不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。也就是说，以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的 模式了，而是街区式的设计，跟欧美等西方国家一样，”绿地集团苏南事业部南京公司总经理薛明辉指出。“就像我们在国外看到的，下面是商业设施，上面是住 宅，街区都不封闭，有城市主路，也有街区内的道路供车辆通行，有利于路网的构建。”

这样的居住有什么好处？南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，首先是路网会密集，“为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’，出行会 通畅。对行人也是一样，以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区，现在直接穿过去就行了。”其次是购物会很方便，“街区制势必会有很多底层商铺，现在的 小区内部一般没有商业配套设施，即使有社区商铺也是在小区最外一圈，如果小区规模较大，你买个油盐酱醋，出大门都要10分钟，以后可能超市、小菜场就在楼 下，几步路就到了。”

土地

大地块少了，道路成为出让条件

具体到房地产开发，从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

薛明辉认为，街区制不是房地产开发的导向，而是城市规划的导向，街区的打造会在城市规划的环节就设计好，在土地出让时，作为前置条件注明。一个改变 是，因为有路网的分割，今后土地出让的规模可能会小一点，市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。“大型小区，像江北那样的‘城’以后就很难再有了。”

另一方面，道路也可能会在土地出让条件中注明，吴翔华认为，新规的目的就是解决路网设计不合理的问题，所以今后在土地出让之时，应该就要考虑到道路的建设，“这块地要建几条路，建在何处，都会明确。”

房产

没了围墙，开发商只能靠自身实力

多 少年来，围墙够不够高，遮挡够不够密，一直是不少开发商着力打造的卖点。去年底，中海地产斥资300万，在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙， 房子没建好，不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说，浙江的绿城地产和滨江地产，在楼盘建设之初，就是狠命建围墙，给外界传递的信息是: 在精致讲究的围墙里，还藏着更多精彩。

没有围墙，好东西不能再藏着，地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时，开发商的手早已从住 宅走向多元，大型房产商不仅要建房，还要建公园；不仅要建小区，还要建菜市场、盖学校。没有围墙，开发商承担的配套谁来建?南京土地储备中心相关负责人表 示，他也在紧密关注新政配套细则的出台。

猜想 4 景观

豪华景观少了，绿地更密集

挖 人工湖、几十万元买“树王”，景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点，而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过，如果今后花园变成了公共绿地，豪华 景观便没了吸引力。金地集团南京公司负责人认为，“如果小区景观是开放式的，那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计，会更倾向于城市公共绿地 的模式。比如说多建一些凉亭、长椅，花木品种选择易维护的、价格便宜的。像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观，可能就不会再做 了。”老百姓今后享受的，将不再是单一的小区景观，而会变为系统的城市景观，周边小区都能去，可以散步、休闲的地方将会增加。

费用

公摊部分少了，居住成本会降低

由于私属区域转化为公共区域，业内人士认为，新规可能会降低购房和居住的成本。

吴翔华表示，“现在老百姓在买房时，小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子，也就是说，这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除，分摊的土地就少了，应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金，公共部分也不用再续交。”

从物业费的角度来说，南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份公司董事长王中宁也认为，业主的费用可能会降低。“虽说小区开放以后，公共区域的保 洁、维护，以及安保的压力加大，必须增派人手，但这些都属于公共空间，应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁，今后应该属于街区承担，业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了，但应该不会转嫁到业主头上。”这也更加考验物业和开发公司实力。